发布日期：2008-7-11　

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根据最近深圳市国土局发布的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，深圳楼市成交萎靡，半年缩水54%，全市商品住宅销售均价为12789.26元/平方米，同比涨幅4.04%。

预计全年成交量可能下降为350万平方米，相当于1997、1998年的水平。

投资规模出现下滑

根据报告统计，今年房地产开发投资小幅下降，商品房在建规模有所增加。这是多年来首次出现投资规模下降的情况。

今年上半年，深圳市完成房地产开发投资194.68亿元，同比减少0.83%，其中完成商品住宅投资142.84亿元，同比增加4.34%；商品房施工面积为2839.32万平方米，同比增加5.15%，其中住宅施工面积1950.89万平方米，同比增加3.19%；商品房新开工面积462.91万平方米，同比增加7.01%，其中住宅新开工面积303.89万平方米，同比减少7.76%。商品房空置面积164.73万平方米，同比增加26.72%，其中住宅空置面积65.37万平方米，同比增加84.5%。

上半年深圳市土地市场上也出现少有的多宗土地流拍现象，上半年全市共有15宗住宅用地出让，共成交6宗，未过半数。

“大面积的土地流拍，会影响到后两年的住宅供应量，”某开发商老总表示，“可能会在未来出现房荒，再一次推高房价。”

成交萎靡

今年上半年，全市新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。其中，住宅销售面积154.25万平方米，同比减少54.02%；办公楼销售面积1.78万平方米，同比减少89.23%；商业用房销售面积11.94万平方米，同比减少34.65%。

按目前的销售规模估计，全年的住宅销售面积大约在350万平方米左右，仅相当于1997、1998年间的水平，新建商品住宅销售规模下降幅度较大。

从上半年各月住宅销售情况来看，3月份以来销售量有所回升，受春交会影响，5月份销售量达到上半年高点，6月份又出现回落，各月销售量仍保持低位水平，市场交易持续低迷。

按本市房地产信息系统统计口径，2008年上半年，全市商品住宅销售均价为12789.26元/平方米，同比涨幅4.04%。

从今年上半年各月价格变动情况来看，房价仍处于调整中，3、4、5月连续三个月出现环比下降，6月房价有所回升。6月房价的上升，主要是受纯水岸、东部华侨城天麓七区、莱蒙水榭山花园等低密度住宅入市拉动的影响，除去上述楼盘的拉动作用，6月份房价为11159元/平方米，基本与5月持平。

二手住宅同样呈现出萎靡状态，交易面积161.89万平方米，同比下降 68.48%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由去年的1.86∶1降至1.05∶1。

上半年各月二手房住宅交易面积分别为25.22万平方米、12.62万平方米、22.98万平方米、30.64万平方米、34.74万平方米、35.69万平方米。

近期，二手住房交易量尽管有所回升，但市场交易仍比较冷淡。以上市场情况表明，今年上半年，全市新、旧住宅成交仍然低迷，住宅价格持续调整。

深圳市房地产研究中心主任王锋认为，今后的房地产市场不会因为这一轮的波动而出现长期低潮。他说，“我赞同世界银行高级副行长林毅夫教授关于‘中国经济会持续保持二十年增长’的观点。在宏观经济持续增长的前提下，目前房地产市场的低迷是相对的，是向理性回归过程中的一种调整，之后不健康因素会逐渐消除，而居民的自住需求会持续稳定的增长，这将有利于房地产市场的进一步发展。”

“破万”指日可待？

“‘破万’指日可待，未来深圳平均房价还是要继续往下走。”卓越地产副总邬风柏在三亚博鳌论坛的深圳地产商沙龙上分析，他认为，降价的因素来自关外，“关外的房子还有降价空间。对关内来说，供应量有限，存在刚性需求，房价可能会维持现在的水平。”而对于关外，他认为，第一，“一小时生活圈”是投资趋势，不是刚性需求，所以在投资客集体退市的情况下，关外楼盘的销量就大大缩减了，加上新盘供应量大，自然要打价格战；第二，房贷紧缩对关外需求的抑制更大，因为越是大户型、高价房，买房的越少按揭，估计不到50%的比例，而宝安、龙岗一般都达到90%的按揭率，自然会更受政策的影响。

“未来有三类产品会比较抗跌，一类是真豪宅，一类是真别墅，再一类是品牌开发商的房子。”百仕达副总罗雷也表示。

花样年地产总裁潘军认为，探底已经到来，“但这是一个‘U’形底或者‘倒C’形底，即要在这个底部盘整相当长一段时间，而不是像‘V’字一样触底了就马上能反弹。我们要做好悲观的准备，这个“底”可能要持续两三年。”