发布日期：2008-4-16　

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　　近来舆论对上海等地楼市重新发力颇有指责，认为是开发商“捂盘惜售”等行为故意制造“楼荒”假象，但业内人士并不认同。

　　在上海“金丰易居上房置换”五角场店工作的于华萍发现，购房者绝大多数以自住为主，而且多是首次置业的新上海人。

　　“这些也都是真实需求，他们观望了两年，看房价还没跌，甚至还要涨，就干脆买了。”于华萍说。

　　值得注意的是，在上海，虽然市区房价普遍上涨，但郊区的房价并没有随之立刻上涨。上海外环以外的少数板块，如宝山顾村、嘉定江桥和南汇周康地区，房价还维持每平方米5 000到7000元左右。

　　上海财经大学房地产研究中心主任印堃华认为这恰恰能解释此轮房价上涨：由于郊区交通、商业、产业配套不足，无法实现人口疏散功能，在市区供地不断下降的情况下，导致供给相对减少，从而导致了市中心房价的上升。

　　其实自宏观调控以后，长三角城市的一个共同特征就是，城市中心区域土地供给明显减少。在上海市房地局2007年发布的一、二、三号土地出让公告中，住宅或商住综合性质的土地数目仅10多幅，占全部120多幅出让土地的10%不到，且地理位置大多在外环以外，仅有新江湾D1地块位于中环附近。

　　虽然南京市国土局公布，2005年出让土地11628亩，2006年出让用地总面积9568亩，远远超过上海、杭州。但据南京决策地产总经理厉建军观察，由于市中心供地严重不足，南京市中心最近即将开盘的几个楼盘房价甚至可能定价到每平方米16000至17000元，比目前的水平高3000元左右。

　　土地供应的数量以及地块供应位置的调整，直接导致市区新房供给的减少。印堃华认为，两年以来上海房市低迷，观望情绪严重，压抑了正常需求，导致目前长期积累的需求爆发式增长。而供地减少，尤其是位于生活工作方便地区的有效供地不足，导致了市区房源供应不足。

　　这一观点得到数据支持。截至今年6月4日，上海新建商品住宅的总供应量仅843.17万平方米，供普通工薪阶层购买的普通商品住宅仅392.35万平方米。远低于去年同期545万平方米的水平。

　　事实上，2007年以来上海新房的月供应量都小于成交量，这导致了网上可售一手住宅存量跌破了1000万平方米大关，目前只有843万余平方米房源可售。5月份，上海的成交量比4月份增加了55.94万平方米，而新房的供应量却少了20.56万平方米。

　　上海市政府发言人焦扬认为，目前上海供需比维持在1.5：1，供应充足，在建住宅施工面积超过6100万平方米，比去年同期有所增长，后续供应充分。上海统计局总经济师蔡旭初在接受采访时也认为，根据统计局监测，上海房价总体稳定，并未出现大幅上扬。

　　但这似乎与老百姓心中的感受不符。“现在的局面，更多的是供应结构问题，而不是总量问题。”复旦大学房研中心副主任华伟说。