发布日期：2008-2-3　

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　　继今年一、二、三号土地出让公告之后，上周四上海市房地资源管理局又发布了今年第四、五号土地出让公告，南京东路、广中西路以北、普陀新村路以北等优质地块“现身”其中，成为近期土地市场新“亮点”。

　　由于一周前，上海绿城刚以12.6亿天价拿地。市场不免会产生联想，此次优质地块集中推出，是否与新江湾城D2地块成交价高涨有关。不过，业内人士大多否定上述猜测，认为今年四、五号土地出让公告含有南京东路这样的优质地块，只是因为原本就有这样的计划安排，与新江湾D2地块成交价格创新高，并无任何关系。

　　中原地产咨询部总监陈宁和北孚地产研究所马志祥均持上述观点。马志祥更认为，绿城高价购买D2地块只是特例，并不具备代表性，不能为市场提供指导。

　　绿城或有独特开发模式

　　“绿城开发模式或与其他发展商不同。同时，对绿城来说，收购该地块的意义，还在于其目前的土地储备已基本没有。绿城也将会采用不同的开发模式开发，以获取利润。”马志祥的观点是，绿城12.6亿的天价购地，只能是一个特例，不能作为市场标杆，更不能以此衡量将要拍卖的土地。

　　马志祥指出，由于开发模式不同，不同公司所能接受的楼板价范围并不一致。对于其他公司来说，D2地块楼板价可能无法操作，但绿城却仍有可能获利。另外，D2地块的周边环境和规划，都是不可复制的。因此，以D2地块的拍卖价格，指导今后的土地拍卖，并不可行。

　　与马志祥的看法不同，陈宁认为，12.6亿的价格并不算很高。尤其是该项目可能在2009、2010年上市，届时楼价又会有大幅度的上涨。

　　目前市场传言，和黄在古北的项目将突破3万元/平方米大关，而此前和黄的新楼价格也就在2万多元/平方米。

　　他因此认为，绿城12.6亿的价格，尚不算太贵。且天价拿地的背后，反映的是发展商非常看好未来上海房地产市场。对优质土地，尤其是市中心土地争夺，将更趋激烈。

　　新推地价将创新高

　　“南京路、淮海路的土地可是推一块，少一块，稀有程度比新江湾有过之而无不极，预计其最终的成交价将再创近期土地市场新高。”陈宁指出，南京东路的地块，楼板价预计将至少达到2—3万元/平方米。

　　他同时指出，由于中心城区土地供应日渐稀少，上海发展商对中心城区土地极为渴求。四号公告推出的广中西路、新村路等地块，也将受到追捧。

　　“广中西路那幅地虽然标明属彭浦镇，但其实位于多媒体谷附近，与宝华现代城地理位置很接近，属于大宁板块。在这样的优越地理位置，发展商用项目，前景应该不错。”

　　陈宁认为，由于四号公告中，有相当数量的土地属于优质地，对发展商吸引力较强，因此之后的竞争将会非常激烈，地价也将水涨船高。在陈宁看来，鉴于上海新房市场的成交活跃，且售价不断提高，开发用地价格上涨将是必然趋势。

　　马志祥则认为，不排除四号公告内的个别地块，因为其上佳地理位置而拍出极高价格，但不会因此导致上海土地市场出现整体上涨情形。发展商仍会根据目前销售价格、开发成本及相应利润率理性拿地。

　　存量土地交易速度放慢

　　“新江湾D2地块拍出12.6亿的高价后，一些存量地地主借机抬价，导致土地交易速度明显放慢。”中原地产的一位分析师表示。

　　据他介绍，目前存量土地的交易价格其实已经与土地公开拍卖价格非常接近，杨浦、宝山等地的存量土地交易楼板价也要达到6000—8000元/平方米。在交易的存量土地中，也有一部分是位于市中心黄金地段的优质地块，其地理位置比新江湾城更优越。

　　由于新江湾城D2地块的天价交易，上述存量土地地主认识到中心城区土地的稀缺性，以及发展商对优质地块的渴求，借机提高交易价格，或者与发展商间的合作条件。

　　而多数发展商并不理会新江湾D2的高成交价，仍然根据目前市场现有开发项目的售价、平均土地成本和利润率，测算土地成本。导致买卖双方对土地交易价格的分歧拉大，进而影响成交速度。

　　不过，该分析师乐观地指出，由于土地必须在规定时限内开发，否则将会被无条件收回，因此最终地主们还是会作出让步，以相对低廉的价格出售土地。