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房价拐点论辨析：中国地产转向
发布日期：2008-2-26
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2008年2月25日，央视《中国财经报道》播出《中国房地产：辩析“拐点”》，以下为节目内容。
2007年已经过去，回首07年的中国楼市，可用“疯狂”二个字来形容：2007年全国70个城市房价涨幅纷纷创下新高，地产企业纷纷进入资本市场大量融资，然后抢购土地。天价土地不断造就一个个“地王”；面对飞快上涨的房价，一系列宏观调控政策出台，让高涨的房价及时刹车。第二套房首付和利率的提高，经济适用房政策的新政，以及保障性住房政策的推出，都让民众看到了“居者有其屋”的希望。保障性住房政策能否有效调控楼市的供需结构？中国房地产市场能否回归理性？这一切都有待在2008年为您一一揭开谜底，好，还是让我们回放一幕2007年年末，在北京上演的一场“土地盛宴”。
一、土地“盛宴”
北京市国土资源局工作人员：“报价截止时的最高报价是广阳家园AB区（D、E）地块，最高报价为3亿1840万元整。门头沟新城冯村地区住宅项目用地的最高报价是5亿1100万元整。”
2007年由于北京市优先安排保障性住房建设用地的土地供应，所以，到年底才集中供应商品房建设用地，让等了10个多月的地产商们已经迫不及待了。
北京市国土资源局拍卖师：“今天还是两块郊区用地，那么，我想这种现象在这几年还是很少见的郊区用地。但是我也想提醒各位，就是说到年底，我们市场的这个地还是很多的。#所以我也希望大家，今天能理智报价。”
当天，万科、华远、碧桂圆等大型地产商纷纷登场2007年末北京的这场土地盛宴。30多家开发商挑选着各自的吉祥拍卖号牌。拍卖大厅被挤得水泄不通，许多地产商只能站在旁边观战。
北京市国土资源局拍卖师：“7亿2千200万元，10号报出的，7亿2千200万元。7亿2千300万元第三次。恭喜46号，中铁房地产集团有限公司竞得广阳家园AB区用地。”
经过数百轮举牌竟价，规划建筑面积10万平方米的房山区广阳家园，最终被中铁房地产集团收归囊中。土地竟拍价比挂牌价高出近4亿元，另一块土地也被拍到15亿元，高出挂牌价10亿元。开发商表示，今天这么高的拍卖价格也是预料之中的事。
记者：“比他的底价翻了一翻，您觉得满意吗？”
中铁房地产说：“我们比想象中的可能差不多吧，这市场就这样了。”
没有最贵，只有更贵，2007年末北京土地市场，终于烹调出了“面粉比面包贵”的盛宴。面对全国土地争夺战的频频升级。调控土地供应方式，清查囤积土地，成为了2008年宏观调控的首要举措。
北京市国土资源局副局长曾赞荣：“我们原则上不再推出超过50万平米建筑面积的土地供应。我们基本上是控制在20万平米左右，这样就开发商拿到这一块地以后，他很快能够开工建设，推向市场供应。#今年都是小块供应的土地，也是为了防止开发商通过大面积的囤积土地，然后最后抬高房价。”
曾赞荣告诉记者：2005年以来，北京通过“招拍挂”出让土地数量已经持续三年增长：2005年完成554万平方米，2006年完成799万平方米，2007年完成956万平方米。其中，商品住宅用地的比例也在增加。2007年，北京市出让商品房用地62宗，共计883万平方米，占全部土地成交面积的92％；而2006年，这一比例只为83.7％。
北京方恒置业股份有限公司常务副总刘明杰：“众多的开发商去拿有限的几块商品房用地，这样的话必然导致了第一这个拿地的成本增高，或者叫出现了一些天价拿地，或者叫地王的这种现象屡屡的暴出。那么这样的话，要求就是房地产企业，必须要进入金融资产市场，或者上市或者用其它的方式融资。”
北京科技大学经济管理学院教授赵晓：“从2007年的年末北京市的土地拍卖来看，一个是好消息，增加了土地供应，这是走了一个正确的方向上，就一定要增加土地供应。否则房价肯定还会飞涨。第二，但是我们说一个坏消息，拍卖的价格太高。拍卖的价格太高，面粉的价格太高，预示着新出炉的面包的价格会很高。”
北京中坤投资集团董事长黄怒波：“土地的价格高，传导到建屋成本上。建屋成本就导致房价升高。还一个就心理预期，土地越卖越贵，大家认为地越来越少。那好，我手里的房子就越来越珍贵。这个传导预期，我觉得土地价格上，政府应该起到他的主导作用，很多地未必是价高者得。”
中国社会科学院2008年《经济蓝皮书》中指出，当前中国地价、房价倒挂现象严重，一些通过招拍挂出让的土地楼面地价，已经接近或高于同地段在售新建房屋的价格，这必然促使未来房价大幅上涨，形成地价和房价相互推高的恶性循环。
二、深圳中介遭遇“冰河期”
2007年这个冬天，先是珠三角的广州、深圳传来消息：“房价跌了”；接着，又有一家深圳大型地产中介关门；而此前，第二套房贷款利率与首付比例提高的新政出台，使得一往无前的房价显得有点“迟疑”起来。有人开始追问：一直走高的中国房地产市场是否已经面临“拐点”？为探究竟，我们栏目的记者，再次来到2007年7月曾经采访过的深圳渔农村二手房交易街。
记者：“这里就是2007年7月底，我们来采访的深圳渔农村二手房交易的一条街，当时这条街上有12家房地产的交易商铺，而现在许多都关门了。”
深圳中原地产海悦华城分行经理王改琴：“因为冠达在这边只做了几个月。就是具体情况我们就不太熟悉，对这个公司的一个了解也不是太熟悉的。”
记者：“他是做二手房交易的吗。”
深圳中原地产海悦华城分行经理王改琴：“对，也是做二手房交易的。都是在10月底。”
记者：“最近是不是交易量有点萎缩。”
深圳中原地产海悦华城分行经理王改琴：“在8月份之后萎缩了很多。”
往日热闹的二手房交易街，现在显得格外冷清，许多业务人员三三两两在路边聊天、晒太阳。
深圳中原地产海悦华城分行经理王改琴：“2007年8月份，就说你们七月份来的时候，当时也是看到了现场的一个情况，#大概有12家，这一排铺大概有12家地产，经过这一段时间之后大概有关了五家铺。这一排店铺从这边到那边，这可能也有一个影响。”
王改琴说：由于这条街对面是通往香港的口岸。原本希望口岸开通后，这里的二手房交易将会更加红火，但出人意料的是，二手房交易量却一天天的下降，
深圳中原地产海悦华城分行经理王改琴：“因为最近市场的影响，很多小公司他就是经济，收入上经济压力的影响，可能就是做不下去了，就选择离开了。最近可能整个深圳市场都关了不少家小地产公司。”
2007年末，深圳中原地产从6、7月份180家店铺减缩到现在的60多家，店铺数量减少了60％。而深圳中天置业、深圳长河地产两家房地产中介，同样由于年初疯狂扩张店铺导致资金链断裂，在2007年底相继倒闭关门。
深圳中原地产总经理李耀智：“我们可以从这个图表看见，2007年二手房应该年初的时候，平均大概每个月，大概有5、6千宗的这个成交，后来最高峰的时候，就是5、6月份，每个月大概有1万2千多，1万3千多成交量，可是到了这个8月份，9月份10月份这些跌了大概每个月不到4千宗成交量，包括从价钱可以看见，2007年年初大概1万块，一直升到7月份、8月份，平均大概有1万5，可是11月份，已经出现一个很明显的下跌，已经跌回1万3千多，所以简单来说，2007年还是有点过山车的情况。”
耿继进告诉记者：中介市场是深圳房价的风向标，稳住了这个标杆，一手房市场的房价涨幅就有了标准，深圳的房价就比较容易软着陆。
深圳市国土资源和房屋管理局房地产管理处处长耿继进：“二手房市场是买卖市场中间比较终极的市场，那么通过二手房市场的规范，价格趋于理性，那么一手房市场相应的趋于理性。那么我们可以看到，深圳市11月份的房地产价格，比起10月份来说，有了一个比较明显一个回调。”
深圳房协行业部长张媛介绍说：深圳现有房地产经纪机构310家。2007年底深圳房地产市场的波动，是政府的一系列宏观调控政策和银行信贷政策紧缩的最终体现，对房地产代理行业来说也是一次洗牌，
深圳市房地产协会行业部长张媛：“一手房市场大家都知道这个全国一手房市场还是比较旺盛的。但是从直接成交总面积来看，二手房市场的成交量事实上是远超于一手房的，他们之间的比例达到1.8：1。而这其中二手房市场中，几乎有90％的业务，是通过房地产中介企业来撮合促成的。”
深圳市国土资源和房屋管理局房地产管理处处长耿继进：“现在深圳市二手房市场，正在经历一个优胜劣汰的这样一个过程。那么有的人也说了，这个现在这个行业面临危机，那么我们认为只有企业有这样的危机，行业应该不存在这个问题。#确实是有一些企业选择了退出，那么这个恰恰是说明了我们的整顿比较到位了，说明了市场有一个选择机制，我们认为这个是市场一个良性反映的结果。”
2007年末，房地产中介退市风潮正向全国范围蔓延，似乎在一夜之间席卷到广州、上海、北京的中介市场。2007年北京销售商品住宅1731万平方米，下降21.5％。四季度，北京二手房交易量以每月10％的速度下跌，仅北京中大恒基年底就关闭了60家门店。
楼市传媒总裁蔡鸿岩：“跑马圈地开这么多门店，他的资金成本非常大，出现资金链，哪怕一时一刻资金链的断缺，可能对他都是致命的打击。而且像类似这样的情况，在全国都有这种现象，特别是这些大城市。”
2007年12月上海中介成交量下滑约30％。二手房中介纷纷关闭门店，市场交易持续“量少价跌”。一些我们平时不曾留意的小中介公司，更是在“年关”之前悄然地成片倒下。
北京思源房地产经纪公司董事长陶红兵：“这个并不意味着整个二手房市场的崩溃，实际上我觉得还是一个理性的回归，回到一个应有的水平上，当然因为它前期涨的太猛，或者是前期它有很多的泡沫存在，前期的不理性，现在会承受一定的代价，要付出这样的代价。”
伟业顾问副总经理张剑：“深圳、广州这些区域有些楼盘降价，包括整体的市场的成交量有大的下降，但是我们觉得北京的状况还是不一样。第一北京市场层面的需求还是很旺盛。#大家还是非常希望在这个2008年能够，不管是自住的需求，还是自住加投资的需求，在北京能够买到合适的房子，而且这个量还是比较大的。”
北京师范大学教授钟伟：“第四季度，房地产市场在华南来看起来是比较清淡的市场，这种市场氛围，它必然会逐步地蔓延到全国的市场，使得全国的房地产市场在2008年的上半年，都有可能会感觉到类似于像华南这一块，深圳、广州这一块的基本的情况，但这能不能够使得价格出现一个非常显著的，持久的真正的拐点，我是抱有怀疑态度的。”
三、房价“拐点”的迷团
2007年底，深圳银行放贷紧缩，房产短线“炒家”快速撤退，部分投资客转战租赁市场，以租养供，平衡贷款压力。那么，深圳的楼价真的下跌了吗？新开楼盘的成交量和房价究竟怎样呢？记者再次回访了7月份曾经采访过的深圳半山溪谷的二期开盘。
记者来到半山溪谷售楼处，正在销售的二期楼盘没有了以往购房人的喧嚣。山谷里静静的，唯一不同的是售楼处旁边多了一个小超市。当记者再次见到张泽林的时候，他说出这个小超市的妙用。，
深圳中海地产副总经理张泽林：“你们上次来因为楼市太好了，不需要这一类的东西。现在就是我们为了加强服务，加强这种现场营销氛围的营造，那么就是最近刚刚搞了这么一个超市。”
张泽林说：6月份一期开盘270套房，当天销售了95％，而如今10月份的二期189套房，开盘一个多月只销售了一半。他们现在不得不在品牌、服务上下工夫。
深圳中海地产副总经理张泽林：“原来是不愁客的，原来是打破头就是开盘的时候要琢磨怎么样才能使这个盘开的非常顺利，因为人太多，我们的价格又不是非常高。但是现在就是客人上门量就比较少。原来应该讲投资客的比例相对来讲比较大一点，那么现在投资客基本上离场了。那么剩下的客人都是刚性需求，确实是买了要自住的。这一部分要占到90％以上。”
张泽林坦言：一期开盘是市场推着价格上涨，不怕房价高，就怕没有市场需要的供应量，当时的房价是限制购房人的门槛，而并非房屋的应有价值。今天也只是还原房屋的原有的真实价值。是房价的理性回归。
深圳中海地产副总经理张泽林：“7月份，当时周边市场二手房的价格是1万3元左右。我们这个盘，因为素质比较好，而且就是新盘，所以价格定在1万6千6元，当时销售非常火爆。当天销售95％。后面一两周的时间就全部卖完了，哪时候是不愁客的，那么，现在我们在周边这个市场调查了一下。周边市场已经回落到1万1千元左右了，那么现在我们定价也随之下调。这一次的开盘价是1万3千5左右。”
在售楼处记者采访了一位前来看房的购房者。
记者：“你好。你今天是来买房吗？”
购房者：“是，这几个月都在看房，都想买房，所以说现在的一个价位比较合适，像这一套户型跟我年初看的一套价位差不多，所以说现在过来这边看一下。”
小欧，2002年6月大学毕业，在深圳的一家电子企业工作，2007年春节过后，他当时看好一个52平米的一居室。售价每平米12000元，本想再等等房价能降一点，可谁曾想3月份深圳房价开始上涨，到了7月份就已经涨到每平米17000多元。
购房者小欧：“2007年年初，我们看上一个楼盘大概都是1万2千元每平米，然后我们就是说，我们夫妻两个商量以后，觉得那个价位还是高，再一考虑，再考虑考虑再说，现在都很后悔了。”
这之后，小欧说他几乎是天天在考验自己的承受能力。房价越炒越高，眼看着深圳的房价离自己预期的房价越来越远，心里别提多后悔了。
购房者小欧：“我买一个100个平方，当时就是1万2千元每平米，每个月它就涨1千块钱，那我一个月我就10万元，那你想一下，我就五辆汽车了，我现在睡觉睡不着。”
小欧说：每到年末，楼市总是会有人出来说“大跌”、“拐点”、“泡沫”，2008年深圳的房价是“拐点”？还是购房者再次“被拐”呢？
深圳中海地产副总经理张泽林：“2008年现在我们看就是说，综合需求和供给这样的一个现实状况，包括银行方面，政府方面，应该是价格平稳，缓慢上升，我认为还是会上升的，只不过速度会比较缓慢。”
深圳房地产研究中心王锋告诉记者：2008年由于国家从紧的货币政策的实施，将有效地遏制房地产市场的投机炒作现象，2007年房地产信贷的单驼峰增长将会有所改变。
深圳市房地产研究中心副主任王锋：“2008年应该我们货币政策是从紧的，而不是以前说的是稳健的货币政策，应该说是从紧的一个货币政策，那么在这个目标下，对于房地产市场这是比较容易导致经济过热，比较容易出现投机炒作的领域，那么在这样一个政策环境下，应该说宏观调控会继续的深化，会不断的改善。特别是这个货币政策对房地产市场在2008年进一步的趋热，我想会起到很关键的一个控制作用和调控作用。”
北京方恒置业股份有限公司常务副总刘明杰：“明年的GDP仍然是10左右的一个预测增长速度，所以就是在大的宏观经济背景之下，加上北京的这个奥运会明年要举行，在这么一个概念下，所以，应该2008年北京的房价是一个理性的、小幅的上涨的一个态势。”
北京科技大学经济管理学院教授赵晓：“2008年完全重蹈2007年，涨得那么快的一个情景，可能性比较小。但是这绝不意味着说，2008会进入到拐点。因为基本的供不应求的格局不变，流动性过剩影响下的需求过旺的这样一个背景也没有变。”
中国房地产指数研究院副院长黄瑜：“需求仍然是一个有很大一部分是刚性需求。那么这样的话就说我们预测的就是在2008年价格走向的话仍然会有所上升，但是上升的幅度不会像2007年那么大了。”
全国工商联房地产商会会长聂梅生：“这是一种理性的回归，在部分城市这种理性的回归我认为是健康的，这也谈不上什么拐点，更谈不上什么三、四年以后，三四年以后的房价和现在相比，大跌的可能性我认为是不存在的。那还是稳步的、健康的在上升的。”
四、楼市迎来“双核时代”
历经10年，我国住房体制改革迎来了一种螺旋式上升的回归，构建起市场化与非市场的保障性住房的互补格局。由此，有人把2008年的中国楼市称做进入了“双核时代”。经济适用房、廉租房、两限房的建设成为2008年中国楼市的主旋律。许多渴望能够圆了自己住房梦者或许可以期望，房子离自己是不是越来越近了呢？
记者来到重庆市大渡口区惠丰居廉租房小区。住房保障办的小汪告诉记者：惠丰居廉租房小区总建筑面积三万多平方米，区政府共投资近6000万元的建设资金，解决了600多户低收入居民的住房问题。但采取怎样的方式建房，成为摆在他们面前的一道难题。
重庆市大渡口区房屋管理局住房保障办公室汪胜航：“为了缓解财政的压力，采取的是“BT”的方式，来实施这个项目，来参加投标的承建商，他主要是出于对政府资金，支付能力信用的保证，这个角度来的，利润在他们来说相对是要看的少一点。”
小汪解释说：“BT”方式就是由政府通过招标确定投资方直接投资建设，廉租房建成后由政府回购，房屋的产权归政府所有。现在最棘手的就是廉租房的建设资金。
重庆市大渡口区房屋管理局住房保障办公室汪胜航：“资金现在目前来说是政府最大的缺口，因为这个廉租房，现在完全是依靠政府财政的投入，要想满足辖区大部分群众的住房需要的话，财政投入非常大，而且一次投入之后，你这个资源，短时间内你是没有办法回收的。”
2007年底国家出台《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》两项办法，让近几年罩在低收入家庭头顶上的“难得安居”的阴云随之飘散。
重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇：“我们第一阶段目标就是解决低保家庭住房，居住面积不到六平米的这个群体，我们到2007年六月份以前，已经全部解决这部分的住房问题，他们的住房面积由六平方米，基础面积由六平方米提高到了十平方米，在“十一五”期间，政府决定加大投入，我们解决低保家庭里面住房面积，居住面积不到十平方米。”
张定宇表示：2008年政府将优先提供廉租房、经济适用房的土地供给，土地供应量将达到全年住宅供应用地的70％，未来三年新建25000套，近120万平方米的廉租房小区。
重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇：“我们财政资金里边，考虑了一部分，我们在土地主要收益，净收益里边拿出10％，还有我们公积金的增值收益里边，按照国家的规定扣除管理费等以外，都用于了廉租住房建设。”
2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
10月中共十七大报告提出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”；
10月14日，财政部印发《廉租住房保障资金管理办法》；
10月26日，由建设部、财政部、国家发改委、国土资源部等九部委联合发布《廉租住房保障办法》。
重庆市建委副主任但小龙：“重庆在经济适用房和廉租房的投放上，始终注意保持一定的比例，基本上都在10％左右，这个肯定在一定角度和一定程度上对房价的上涨有一定的平衡作用。”
北京科技大学经济管理学院教授赵晓：“我支持政府有住房保障体系，这第一个观点很重要。我们更主张什么呢？补人头而不是补砖头。经济适用房就是给你一块便宜的地，补砖头，然后你再卖得便宜一点。我们主张补人头。”
北京思源房地产经纪公司董事长陶红兵：“经济适用房和廉租房总共的合计大概占到了50％，那么这个是一个质的变化，所以它对房价，我想起到一个稳定的作用，会稳定房价，所以如果说07年市场是一个狂热的市场，那么是在一个台风漩涡中的市场，今后不会有这样的台风了，今后可能是微风，或者也可能有些寒风。”
2007年国家用于廉租房住房建设资金达77亿元，超过了2006年之前廉租住房建设资金投入的总和。要解决低收入家庭的住房问题，就必须建立有效住房保障机制。在保障性住房上市的同时，也遏制了由于房地产市场化在单行道上的一路狂飚，所带来的房价快速上涨的势头。
五、地产商演绎“展转腾挪”
“双核时代”需要水火相融的共生理念。保障住房就像安身之水，市场化则是发展土壤。2008年政府的房地产调控由“主调市场”转向“主调保障”。廉租房、经济适用房大量上市，迫使地产商们开始迈出区域房地产开发的转移步伐，二、三线城市的地产开发已经悄然开始。这也成为2008年房地产开发的新趋势，地产商为什么要离大城市呢？
祝兴亮，2004年干起房地产开发，在重庆已经建成三个商品房小区，面对2008年重庆房地产市场日趋严峻的调控形势，他决定放弃重庆地产市场，转移到周边二线城市进行房地产开发。
重庆慧泉房地产开发有限公司董事长祝兴亮：“我们现在开始往重庆的周边地区二线城市发展，你比如像重庆万州、贵州的遵义、湖南的怀化、这些地方去发展，那些地方它的土地价格相对比较低，商品房供应需求量也比较大，房价也可以。”
祝兴亮说：二线城市地产开发利润空间相对较高。购房者大多都自住购房，资金回笼比较快，投资风险小。而重庆这几年廉租房、经济适用房的竣工量不断增加，商品房销售压力越来越大。
重庆慧泉房地产开发有限公司董事长祝兴亮：“经济适用房它的价格优势，有相当大的优势。所以说一般像经济适用房和商品房相差两公里多，它价格相差五六百块钱，所以说经济适用房对那个房价的那个冲击力还是比较大。所以重庆的房价竞争还是比较激烈，所以说我们开发商的压力还是比较大。”
祝兴亮告诉记者：现在许多地产企业，已经将他们目光瞄向了利润空间较高的二、三线城市，如今本地的开发商在拿地上很难抵挡住那些地产航母。
重庆慧泉房地产开发有限公司董事长祝兴亮：“在招、拍、挂过程当中，我们这些小公司都失去了优势。尤其像那些大公司一来都是几十亿，上百亿来，像我们小公司也没有实力去那里拿地，所以说那一块我们本地开发商跟那些大的上市公司比起来，都失去了优势。”
2007年重庆房地产企业由2303家增加到2600家，房地产投资由630亿元增加到750亿元，增长120亿元。那么，2008年重庆房地产市场将会有怎样变数呢？
重庆市城市建设综合开发管理办公室主任张新益：“我作为一个管理部门的人员还是有点担忧，因为这些上市的大公司到重庆获取土地，通过招、拍、挂来获取土地，都把重庆的土地，应该说在原来的价格上面，说少一点，拉升了一倍以上，拉升了一倍以上，甚至有的来说是两倍。”
重庆市建委副主任但小龙：“从政府的角度，肯定还是要力求控制在，保持在固定资产投资的25％左右，这个毫无疑问。那么，明年可能在经济适用房跟廉租房的投放上，会比07年的比例略上升一些，当前从中央到地方都有这样的要求，所以明年的房价预测，它的涨幅应该说我的个人判断，在10％以内是肯定可以控制的。”
重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇：“我们每年大概在供应土地在三万亩左右，用于经营性用地。从这几年下来，为保持我们房地产的一个正常发展，我们都是从总量上来控制。”
北京金露枫苑房地产公司总经理杜猛：“三线城市全国总共是221个那么地级市，那么这里市场总额要大于一线城市，所以未来的房地产的主力市场应该是二线城市，乃至三线城市，一线城市它这个土地这个资源相对稀缺，那么这种转移一定是必然的。”
楼市传媒总裁蔡鸿岩：“发展商流出，从这个城市流出，是因为它是商人，企业他挣不到钱他才流出，他挣了钱他一定留着不走，而且还要在这多开发，多挣钱。为什么挣不到钱？就是因为它房价还没有上去，而土地成本高。”
全国工商联房地产商会会长聂梅生：“很多开发商就转移到这样一些个二线城市，或者说是甚至于西部地区的一些城市，据我知到，我注意到二线城市当中，最近几年房地产比较发展快的地方，那么有这个需求一定会有这个市场，一定会有这个供给，那么供给就是开发商会自动在市场繁荣的地方去寻求它的发展，我想这是良性的一个事情。”
六、地产市场的“黑马”
2007年“平衡供求”成为调控房地产政策目标的第一落点。而这种平衡，不仅包括对房产投资性需求的抑制，也包括政府对住房的有效供给，尤其是要对保障性住房的供给承担责任。由此，如何建设保障性住房，又再次成为地方政府的一道必答题？2007年郑州市政府组建了“公共”住宅建设投资公司。这家公司可以说是政府的开发商，一时间引起了业界的众多非议，本来是充当“裁判员”角色的政府，为什么又下场当起了 “运动员”呢？
郑州市房地产管理局局长王广国：“成立这个公司的主要目的，就是通过政府的有形之手去调控这一块，在目前这个市场行为对保障这一块不太积极的情况下，我们来发挥政府的有形之手。”
2005年底，王广国上任房管局局长的第一件事，就是解决郑州市严重不足的保障性住房供应，经济适用房与廉租房捆绑建设的模式为何始终无人喝彩。这事让新上任的王广国犯了难。
郑州市房地产管理局局长王广国：“最难的是通过行政的一些手段的话，很难取得效果，就是缺乏这么一个手段，缺乏这么一个平台。我们这个住宅集团成立之后的话，我们可以通过住宅集团干些实实在在的事，开发一些实实在在的一些项目，让老百姓看得见，让市场感觉到。”
王广国说：10年间，郑州市共批准804万平方米保障性住房建设计划，实际开工只有446万平方米。竣工面积不到50％。这是什么原因呢？记者采访了郑州本地一家房地产商，2007年马一芳承建了总建筑面积18万平方米的保障性住房项目，总投资近3亿元。
河南省大起立房地产开发公司董事长马一芳：“这边是这个廉租房，这边是经济适用房。从这个建筑成本来说，廉租房的成本因为小户型，它比经济适用房的成本还要大一点，但是就是说作为这个经济适用房还有3％的利润，廉租房一分钱利润都没有，所以说一般的开发商都不愿意建这个廉租房。”
马一芳告诉记者：经济适用房能有3％的利润也算可以，但捆绑在一起建设利润就太少，2008年她准备与其他地产商合作投标拿地，转做商品房项目。
河南省大起立房地产开发公司董事长马一芳：“经济适用房和配建廉租房在18万平方米左右，按照政府的要求和政策的规定，我们要配建两万平方米的廉租房，这样的话对我们这个企业来说，我建18万平方米的这个经济适用房，只得到16万平方米的利润，#作为政府来说，在配建方面能考虑我们企业的承受能力和压力。如果有机会的话，这个我们还是想这个联合起来，做这个商品房的项目。”
王广国说：经济适用房是块“肉”，很多开发商愿意做，利润虽然低，但是没销售压力，资金周转快，而廉租房是“骨头”，开发商们都不愿做。
郑州市房地产管理局局长王广国：“当时去捆绑建设的话，这个廉租房是政府以成本价来收购，经济适用房他至少还有3％的利润，所以这里边当时这个开发企业这一块还是有一些意见的。”
王广国说：新组建公共住宅建设公司，就是加快建设郑州保障性住房。确保建设指标的落实。
郑州市公共住宅建设投资公司董事长梁裕民：“对于廉租住房的建设，一些开发商应该持一些，怀疑的，或者不积极的态度，那么在我们的建设小区中，我们有一个最基本的标准，就我们所有建设的保障性住房的小区里面，有不低于20％的廉租房。”
2008年郑州市计划完成150万平方米保障性住房，而公共住宅公司就承担了供应量三分之一，2007年最后一周，公共住宅建设公司首批承建的总建筑面积27万平米保障性住房开工了，而地产商们对这家住宅公司表示出疑惑。
河南省住宅产业商会秘书长赵进京：“这个小区才开工27万平方米，真正杯水车薪。它必须发动广大开发商一块来做，更大的政策，更优惠的政策，达到广大中小开发商一块投入到廉租房、社保经济住房建设中去，这才是根本，政府要更多的优惠政策，发动大家来做这件事。”
房地产商对这匹突然杀入房地产市场的“黑马”与他们争抢市场。表示了不满。
河南省住宅产业商会秘书长赵进京：“实际你不能把你政府监管不到位了，你就去拿自己当运动员干这件事。反过来说这件事，你比如说我现在我是裁判员，我看你跑不快了，我就下来帮助你跑，你能一定跑过他吗。”
赵进京坦言：他担忧保障性住房的建设和供应问题解决了，随之而来的问题出现了。公共住宅公司是否会逐步垄断保障性住房的建设市场呢？
郑州市房地产管理局局长王广国：“我们准备用三年时间，就是彻底解决经济适用房摇号的问题，由计划建设到按需建设，这么一个过渡。比方我们2008年准备下150万平方米的经济适用房指标。”
郑州市公共住宅建设投资公司董事长梁裕民：“我们这个公共住宅投资的公司，也将会随着这个时间的推移，矛盾的缓解，我认为就完成它的使命了，它就可以退出现在的市场，退出现在的这个建设过程。”
中房集团理事长孟晓苏：“建设经济适用房和建设廉租屋就需要有不以盈利为目的的这种机构来营建，所以现在我们再出现的这种政府的国有企业，或者国有事业单位来建房，我认为这不是坏事，这恰恰是对我们这些年，住房商品化，蓬勃发展过程中有些问题的补足。”
全国工商联房地产商会会长聂梅生：“不一定非得说政府来，包下来就是说你这个，这个目前的这些开发商，你们都靠边，我重新组织一个集团来做这件事情，你未必你新生的新生儿，就一定能够健康的成长。其实政府的大包大揽，有的时候初衷是很好的，如果你政策能够很持续，也可能这个新生儿可以健康的成长。”
北京金露枫苑房地产公司总经理杜猛：“因为，政府是游戏规则的制定者，尽可能不要再成为，既是运动员，又变成裁判员，又变成游戏规则的制定者，这样肯定不利于市场的发展。那么廉租房及保障性用房呢，最好是还是给它回归市场，由市场去进行调配。”
保障性住房由政府担当开发建设，这在国际上也是一种惯例，目前欧洲一些国家的公共住宅占住宅总量的比例约为40％-60％；亚洲的日本、新加坡公共住宅也占到了50％左右的比例。很多人也会担心，一个不以盈利为目的的国有企业能不能保证运作的效率？郑州市的相关部门只有真正找到了答案，这项面向普通百姓的举措才能真正把实惠带给大家。
七、2008中国地产民生元年
从国家统计局公布的数字看，2007年全国70个大中城市全年房屋销售价格比上年上涨了7.6％，涨幅比上年提高2.1个百分点， 2007年楼市的表现超出了很多人的预料，价格上涨速度如此之快，消费需求如此之强烈，都刷新了此前的纪录。在这样的背景下， 2008年元月15日，中国房地产协会向全国的房地产开发企业发起了“和谐社会、责任地产”的倡议。
建设部副部长齐骥：“一些企业热衷于开发高利润、高回报的大户型、高价位住房，更有少数企业违规开发。为了追求利益最大化，采取囤积土地、捂盘惜售等手段哄抬房价。一些企业的经理人员公开发表不负责任的言论。对此，社会反应强烈，群众意见很大。影响到了房地产市场秩序健康发展和社会的稳定和谐。”
新年伊时，中国房地产协会发起了“和谐社会 责任地产”倡议，来自全国200多家大型房地产开发企业在北京签署倡议书。面对百姓关注的2008年中国地产的发展趋势，地产商们表示。
大连万达集团董事长王健林：“我觉得宏观调控是否成功，不能说是房价掉下来叫成功，不掉下来叫不成功，这个理解是错误的。宏观调控目标是调整供应的结构，像中小户型，不要追求奢华。第二是房价能稳住，在一种理性的这种稳步上升的情况下。”
江苏房地产协会副会长王和平：“2008年的房地产在长三角地区，它是有一个产品结构的更新和价值体系对一个新一轮的房地产调控，作为长三角地区的房地产企业，就应该知道自己的产品应该适销对路，坚持以产品的质量和品质来应求市场。”
上海中房置业总经理桂国杰：“上海的房价缓下来。但缓没有缓到原来的原点，所以我认为这是一个正常的状态。就政策启动以后，说明政策产生了一个作用，但它不会有一个无限的往下跌。所以说，我不担心这个市场。我作为一个从业人员来讲，我认为还是一个非常健康的状态。”
上海中凯企业集团总裁杨益华：“房地产在上海也好，其他地方也好，要想预期前几年非常快，或者是一段时间里边突飞猛涨，像这样的情况可能不大能够预期，我认为这个也是一个不健康的一个反应。所以我想接下来，可能像上海的房地产市场会步入一个比较健康、比较正常的这样一个轨道。”
“不是在上市的过程中，就是在增发的路上”。成为2007年地产界最盛行的一句话，地产企业上市就如同流感一样在全国蔓延，少数地产商上市圈钱，囤积土地的做法，无疑扰乱了正常的中国房地产市场，这也正是中国房协提倡地产商要承担社会责任的初衷。
北京中坤投资集团董事长黄怒波：“我们大的地产商应该确实考虑一些社会责任，比如说我们能不能把房子尽量盖得物美价廉一些。也要保证我们利润的前提下。再一个能不能有一个清晰的战略思考，不要大家像赌咒一样，大家都一窝蜂的去挤，去抬高这个房价。”
上海中房置业总经理桂国杰：“在招拍挂这样一个土地供应制度上，就是上市公司的优势比我们更大。#所以我们不是上市公司，在这块上就比较，优势上面比较欠缺一些。但是我想每一个企业都应该按照自己的情况，叫不急、不赶、不浮躁，踏踏实实做好你自己的企业，就是一个对社会的责任。”
2008年，各地的廉租房、经济适用房、两限房将会大面积兴建和上市，这将可能抑制房价的过快增长。中国地产也将开始从 “全局调控”转向“保障先行”，谁将获益呢？疑问或许很多，但可以确信，2008年将成为中国地产的民生元年。
本期主编：刘宝恒
编导：李敏
《中国财经报道》播出时间：
首播：周一22：08
重播：周二13：52
周日6：59
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