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江苏试水“有限产权房”
发布日期：2008-2-19
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| 江苏试水“有限产权房 | 江苏在全国率先试水一年有余的经济适用住房共有产权制度，试图为那些既无条件住上廉租房，又无力购买经济适用房的群体圆住房梦。
掏7万元住新房
12月21日，江苏省姜堰市南苑新寓6号楼401室，37岁的纺织女工陈爱芝与女儿小佳在厨房内吃晚餐。一年前，陈爱芝一家三口搬到南苑新寓，结束了长达十年的蜗居生活，“婚后一直住在工厂的公房里，做梦都想有一套自己的住房”。
陈爱芝一家原先住的那套公房不足28平方米，其丈夫常年没有工作，靠在工地打零工赚一点贴补家用。“全家一个月收入不到800元，到哪辈子才能买上商品房？”就在陈爱芝一筹莫展之际，姜堰市在江苏省率先进行“经济适用住房有限产权制度”试点，作为经济适用房小区，南苑新寓的八栋楼中有三栋用来救济陈爱芝这样的“夹心层”(即收入在低保标准之上，又不符合廉租条件，家庭可支配收入又不足以购买经济适用房的人群)。
401房建筑面积70平方米，总价7万元。陈爱芝说：“我向亲友借了4.5万元，购买了45平方米，剩余的25平方米产权归政府。”
逐步购回产权
按照江苏的政策，5年内，有限产权户可以按照最初的购买价逐步或一次性从政府手中购回剩余产权，5年后则按当时的市场价格，当然，如果无力购买剩余产权，住户可以一直居住下去，只是无法上市交易而已。
陈爱芝说她想再辛苦几年，把剩余的产权买回来。“有钱多买一点，没钱就少买一点，可以一年买几平方米嘛。”陈爱芝说，“有了这种模式，我们就轻松多了，不需要背负银行贷款，迟早能有一套完全属于自己的产权房。”
在姜堰，目前已有300户陈爱芝这样的“夹心层”家庭通过有限产权模式拥有了自己的部分产权房。在另一个试点城市泰州，436户受惠家庭中已有80%左右购回了剩余产权。
租售并举模式
“有限产权制度是继经济适用房、解困定销房、廉租房、拆迁复建房等住房保障形式后，江苏省尝试的又一种制度创新。”江苏省建设厅房改办黄清说。
黄清坦言，率先试点该模式的泰州、姜堰两地目前主要还是为解决拆迁户中的“夹心层”住房问题，这一做法也确实推动了当地拆迁进程。在这两地之后，苏州、淮安、高邮、如皋等地也已开始试点，无锡、连云港也开始了试点的准备工作。
江苏的规定是，有限产权经济适用住房每套户型面积最大不超过70平方米，个人拥有产权的份额不低于50%。有限经济适用住房国有产权份额的面积，由经济适用住房主管部门代表国家按国有资产进行管理，并向居住人收取租金。
“也就是租售并举。实际操作中多按廉租房标准收取租金。”黄清解释，购房者在购买有限产权经济适用住房5年内，可一次或分期按原共有产权经济适用住房成本价购买国有产权部分的面积。5年后，按照经济适用房主管部门会同物价部门重新确定的价格执行。购房人在未取得有限产权经济适用房完全产权和取得完全产权的5年内，不得将房屋上市交易，确需出售的，应按原购房价将个人产权面积售给经济适用房主管部门，用于安排其他“夹心层”家庭。
“无力购买的住户可长期居住，政府不会强制住户将国有部分产权买回。
有专家认为，人不可能一辈子穷下去，因此围绕这部分人建立的保障制度也应该是动态的。在‘产权共有’经济适用住房模式下，政府投资获得住房的另一部分产权，但应向受助购房者无偿让渡占用权和使用权。
实践中的争议
作为保障性住房，有限产权经济适用房涉及私有产权和国有产权以共有形式结合，实践中不免产生争议。原江苏省建设厅房改办主任卞敬礼强调，有限产权保障性住房肯定有许多需要完善的方面，首先是政府管理，包括租金、产权、交易等环节，其次是物业管理，“目前这些产权都是和其他商品房或经济适用房一起共建共管，时间长了物业管理问题会暴露。”
复旦大学民法学教授刘士国认为，我国的房产改革基本是朝住房私有化的方向发展。“产权有限”基本属于一种特例，也属于国家照顾困难群体实行救济的一种方式，但不是长期，也不是基本的方法。转自《新民周刊》 |
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